#众说康养·团圆季#
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轻资产运营模式：“服务特性”对应轻资产模式
这篇文章于2015年，2015年做咨询的时候，很多企业正在布局，在做投资测算时，对于投资
重资产
通过运营收回，太难了，时间也很长，有时甚至30年也难收回，现在很多企业选择了轻资产，专注于做好服务，福寿康就是市场上目前成功的案例。现在再看一些具体方式还有一定的参考价值，仅供参考。
养老产业不仅仅是养老房地产，它更注重的是后期
养老服务
。目前涉足养老地产的项目均面临着前期投入金额巨大、
投资回报
周期长、盈利难的特点，因此，轻资产运营是一种更好的思路。
轻资产模式的核心是充分利用外界资源，减少自身资金/资产投入，集中自身优势/强项于
产业链
利润发现的各个阶段，以提高企业的权益性盈利能力。
养老轻资产运营则是企业专门辟出一块业务去做养老服务，或引进第三方机构，或安排旗下的物业去做养老业务，并与金融机构合作。
在具体的操作模式上，企业可利用已有的资源，如企业闲置资产，酒店，养老院等资产[1]改造盘活，从而降低进入养老产业领域的投资成本。在轻资产模式下，便于控制风险和复制推广，能较快收回投资成本，缩短盈利周期。
目前市场尝试较为成熟有两种：一种是公建（尤其是酒店）转型改造养老模式，二是盘活农村闲置资产，通过以上方式企业至少可以达到土地零成本，大大减轻了投资成本。如深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，成交楼面地价高达14815元/㎡，倒逼企业做于市场相背离的高端产品和服务。
一是市场酒店改造模式， 2012年，保利结合酒店使用状况和公司未来发展方向需要，公司对酒店进行改造，成为了现今的
老年公寓
（
建筑面积
2.23万㎡，共200套居住单元），采用了三位一体养老发展模式，据项目调研得知，项目在开业一年入住率达30%，开业28个月入住率80%，目前入住率高达100%，已经有一定的盈余，运营情况较好，并且培养了保利和熹会品牌和一支良好的运营团队，而且开始全国扩展进行品牌输出。再如，九华山庄度假酒店成功转型，目前已开放的房间基本售罄，并且采用了押金+一次性租金的金融创新模式，实现了滚动开发的零资金成本。
二是盘活农村闲置房屋发展养老社区。2015年5月，由北京市牵头、国奥集团打造的全市首家农村养老式社区，在怀柔区田仙峪村建成启用。此次由国奥集团推出的“乡居式养老”则是在盘活乡村存量传统民居的基础上，吸引城区老人到乡村养老，以求回归他们都向往已久的田园生活。国奥乡居养老农宅采取的是农村闲置房屋所有权、使用权、经营权“三权分离”的原则，“农户、合作社、企业”的经营模式，建立起了“农民所有、合作社使用、企业经营、政府管理服务”四位一体的运行机制。
[1]这些资产在账面或属于提完折旧仍在用的资产，或是企业在
房地产开发
时，已经在房价溢价中收回投资回报。
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